Location courte durée à Dakar : investir dans l’hospitalité rentable
Il y a, à Dakar, une distorsion de la réalité entre des niveaux de prix Airbnb très élevés et un niveau de service encore un peu faible.
👉C'est cela le GAP marché à combler pour faire de la téranga sénégalaise une hospitalité rentable et s'imposer sur le marché de la courte durée.
Dans une capitale où les prix de l’immobilier flambent et où les hôtels se remplissent plus qu’ils ne se renouvellent, la location courte durée est devenue un art… pour ceux qui savent faire de leur maison une adresse.
Mais transformer un bien immobilier en expérience haut de gamme — rentable et discrète — demande bien plus qu’une bonne literie et une serrure connectée.
Pourquoi l'investissement dans la location courte durée à Dakar explose
Depuis 2018, Dakar connaît une transformation silencieuse : diplomates, consultants internationaux, diaspora, investisseurs africains en transit… tous veulent un lieu intime mais connecté, luxueux sans ostentation, sécurisé sans être isolé.
La location courte durée — lorsqu’elle est pensée pour eux — devient plus rentable que la longue durée, et infiniment plus valorisante.
Le marché est pour l'instant propice, mais cette rentabilité n’est ni garantie, ni automatique.
Les erreurs d'investissement dans la location courte durée à Dakar
Trop de propriétaires abordent la courte durée comme un bricolage temporaire. Résultat : 5 erreurs courantes qui transforment un projet prometteur en cauchemar logistique.
❌ Erreur n°1 : confondre Airbnb et luxe discret
Une literie confortable ne suffit pas. La clientèle ne veut pas seulement dormir. Elle veut appartenir. Votre bien doit raconter une histoire.
❌ Erreur n°2 : mal calculer ses charges
Les charges à prendre en compte sont : la gestion locative (selon votre profil d'investisseur, celle-ci oscille entre 3% des loyers si vous gérez vous-même et 15% des loyers si vous déléguez à 100%), l'imposition (5 à 10%), les charges de copropriété (si vous proposez du haut de gamme, avec ascenseur, piscine, gardiennage 24h sur 24, salle de sport) et les provisions de vieillissement du bien (au bout de 10 ans de construction, vous commencerez à dépenser tous les ans une somme d'argent pour maintenir le bien en bon état).
👉Un investisseur prudent prévoit aussi que différentes taxes peuvent arriver, du type taxe foncière ou d'habitation, ou équivalent. Les gouvernements à venir chercheront nécessairement (sauf exception libérale) à élargir les assiettes fiscales et à trouver de nouvelles sources de revenus fiscaux. Dans un climat où se loger à Dakar devient compliqué, les premiers visés seront les investisseurs qui n'alimentent pas le marché du logement de familles.
❌ Erreur n°2 : sous-traiter à bas coût
Une conciergerie médiocre coûtera plus que des frais fixes : elle tue la réputation invisible de votre bien. L'évolution naturelle est que le marché devient mature avec le temps, et votre rentabilité baissera avec le temps si vous ne soignez pas vos avis. Ceux-ci passe par une gestion opérationnelle, donc par la conciergerie.
❌ Erreur n°3 : meubler comme chez soi
L’élégance d’un lieu, c’est souvent ce qu’on choisit de ne pas y mettre. Et cela, les dakarois ne l'ont pas encore compris. Je vois encore tro de "kitsch" dans les locations meublées courte durée.
❌ Erreur n°4 : croire que “vue sur mer” suffit
À Dakar, la mer est un critère d’appel. Mais le voisinage, l’accès, la lumière et le sentiment d’isolement maîtrisé font le vrai prestige.
❌ Erreur n°5 : négliger l’aspect juridique et fiscale
Contrat de location meublée, fiscalité locale, taxe de séjour, enregistrement — autant de détails qui deviennent des épines s’ils sont ignorés.
Comment créer un bien meublé irrésistible en courte durée
Voici ce qui distingue les biens qui tournent à 80-90 % d’occupation annuelle des autres :
✅ Une adresse racontable : Almadies, Point E, Mamelles Ouest, Fann Résidence, Ngor Virage, Mermoz, Sacré-coeur. Pas seulement un quartier : un imaginaire.
✅ Une mise en scène maîtrisée : mobilier épuré, matière noble, un parfum discret, un livre posé au bon endroit. Tout compte.
✅ Un profil client défini : diplomate solo ? local aisé ? couple de la diaspora ? nomade digital haut de gamme ? Votre bien ne peut pas plaire à tout le monde. C’est même ce qui le rend désirable.
✅ Une logistique invisible : accueil, ménage, maintenance. Si votre client sent l’effort, c’est que vous avez raté l’essentiel. C'est ici que la plupart des hôtes n'ont pas encore compris le vrai sens du service à Dakar.
Se démarquer par le haut de gamme ou viser le rendement locatif ?
Choisissez les deux. Louer en courte durée peut vous rapporter entre 2 à 3 fois plus que la location longue… à condition que le bien ait une âme.
Et une âme, cela se construit — parfois même avec moins de mètres carrés.
Mais ne vous y trompez pas. La location haut de gamme à Dakar est aussi une stratégie de positionnement. C’est une manière de montrer que l’on appartient à une classe d’investisseurs qui savent ce que les autres ne voient pas.
Les prix et le taux d'occupation en courte durée
L'élément le plus important est le prix à la nuitée. Le 2ème élément est le taux d'occupation.
Concernant les prix, vous ne pouvez pas décider des prix vous-mêmes : faites une étude de marché en regardant sur différentes périodes les biens disponibles sur airbnb.
✅Vous pouvez utiliser également le site airdna.com avec votre adresse pour avoir une estimation moyenne.
Consolidez les données en fonction des prestations proposées. par exemple : un appartement de 2 chambres salon bien travaillé au pied du phare des Mamelles avec vue sur la mer, dans une résidence avec piscine, salle de sport, gardiennage et surveillance 24h sur 24 aura un taux d'occupation de 80% très facilement avec un prix moyen sur l'année de 80-100 euros la nuit.
Le même appartement 500 m plus loin vers Ouakam sans la piscine et/ou la vue mer verra son prix et/ou son taux d'occupation réduit de 30 à 40%, même s'il reste rentable : l'étude de marché devra vous donner la réponse.
👉 DANS LA LETTRE PRIVEE
Je vous livre une analyse détaillée du marché autour des Almadies et des Mamelles. Je vous amène dans quelques coulisses de mon propre projet immobilier.