Comment sécuriser un investissement immobilier au Sénégal
L’immobilier sénégalais attire. Rentabilité locative de 8-12% net possible, valeur refuge, croissance démographique : les signaux sont bons, même si le marché dakarois ressemble de plus en plus à une bulle (ce point fera l'objet d'un autre article).
Mais ce que les investisseurs nationaux, internationaux ou de la diaspora découvrent parfois trop tard, ce sont les risques invisibles.
Dans cet article, je vais vous montrer comment sécuriser réellement un investissement immobilier au Sénégal — sans naïveté, sans raccourci, sans mythe.
Pourquoi moi ?
👉Parce que je suis à la fois observateur et acteur du marché immobilier à Dakar et sur la Petite Côte. Je construis, au moment où j'écris ces lignes, un immeuble de 7 étages & 21 appartements aux Mamelles en partenariat avec un promoteur de la place dakaroise. Je suis donc passé par toutes les phases de ce type de projet.
✅Dans ma lettre privée, je raconte quelques épisodes de cette aventure, vous pouvez découvrir cette lettre en cliquant ici.
J'investis également à Pointe Sarène où je suis propriétaire d'un petit terrain de 300 m2, pour l'instant.
Et aussi parce que je crois en l'immobilier comme source de bien-être, mais aussi comme vecteur de croissance, même si je passe mon temps à expliquer, comme dans cet article sur l'industrialisation du Sénégal, que les liquidités dans l'économie sénégalaise sont trop concentrées dans la pierre et pas assez orientées vers l'appareil productif, qui sera notre seul salut in fine.
Passons maintenant à l'article.
Les risques spécifiques de l'investissement immobilier au Sénégal
Contrairement aux marchés hyper-régulés, l’immobilier sénégalais reste un marché de relations, de réseaux, et d’interprétation locale.
Cela ne veut pas dire qu’il est opaque. Cela veut dire que la lecture du risque dépend de votre degré d’intégration.
✅Le risque devient très faible dès l'instant où vous les avez bien intégrés à vos projets.
Voici les 4 risques majeurs :
- Des droits de propriété incomplets (baux non convertis en titre foncier, ce qui en soit n'est pas un problème, délibérations,…)
- Des litiges familiaux invisibles au moment de la signature, ce qui est un vrai problème
- Des intermédiaires peu qualifiés, parfois auto-proclamés
- Une fiscalité mal anticipée (notamment sur la plus-value ou la location meublée)
- Des entreprises dans l'informel (absence de NINEA)
Erreur 1 : Faire confiance trop vite
C’est une erreur classique au Sénégal parce que le Sénégalais est un affectif.
Un cousin, un ami d’enfance, un « contact sur place » vous présente un terrain ou un bien. Tout a l’air crédible. Le vendeur a une copie de délibération, les voisins confirment.
Mais le nom sur le papier est celui d’un oncle décédé. Ou le plan cadastral est incompatible avec le titre de propriété.
Et vous l’apprenez trop tard. Pour le Sénégalais, cette information est une information banale.
👉 À retenir : Le lien affectif n’est pas une preuve de légitimité. Exigez toujours un relevé du cadastre + historique de propriété + NICAD à jour.
Erreur 2 : Signer avant d’avoir vu le bien immobilier
Certains investisseurs signent à distance. Pour « ne pas rater l’occasion ». Sachez qu'au Sénégal, il y a 100 fois plus d'opportunités immobilières que dans les pays déjà bien matures d'un point de vue investissement immobilier, donc renez votre temps.
L’économie locale fonctionne différemment : ici, ce qui n’est pas matérialisé, visité, validé physiquement, n’est pas sûr.
Une villa vue en vidéo peut être située dans un cul-de-sac invivable. Un immeuble bien positionné peut avoir un contentieux avec la municipalité.
❌ Ne signez jamais sans avoir mis les pieds dans la rue, dans le bien, dans le quartier.
Erreur 3 : Oublier la fiscalité immobilière
Même si les contrôles sont encore peu fréquents, les redressements existent.
Et les règles changent vite :
– Taxe sur les plus-values (mal anticipée dans une revente)
– Imposition sur les revenus locatifs
– Cotisation foncière (variable selon les communes)
Un investissement rentable peut le devenir beaucoup moins si vous ne l’avez pas sécurisé fiscalement avec un avocat fiscaliste, ou un notaire compétent.
Ce que je décris ici est une évidence dans un pays déjà développé. Mais il existe une force invisible très incompréhensible qui pousse les Sénégalais qui sont dans les pays occidentaux à changer de comportement quand ils investissent au Sénégal.
Je ne le comprendrai jamais, mais la seule règle à retenir ici est qu'il faut agir exactement comme dans les pays déjà matures et bien organisés d'un point de vue immobilier, car en réalité les mêmes causes produisent les mêmes effets : jamais d'opacité et toujours du bon sens en immobilier.
Les bons réflexes pour sécuriser un investissement immobilier au Sénégal
Voici ce que font les investisseurs les plus prudents… et les plus performants :
❌Ne jamais être pressé
✅Toujours passer par un notaire (et pas seulement pour la signature)
✅Croiser les informations : mairie, cadastre, voisins, service des domaines
✅Prendre le temps d’une enquête sociale (qui vend ? pourquoi ? quel passif familial ?)
✅Anticiper les scénarios extrêmes : contestation, changement de majorité municipale, abandon du projet
✅Vérifier l'existence légale des entreprises avec qui vous êtes en partenariat (NINEA)
Et surtout :
La vraie sécurité, ce n’est pas un papier. C’est votre réseau local d’alliés fiables.
Conclusion : investir, oui — seul, jamais
Au Sénégal, un investisseur isolé est un investisseur vulnérable. Ce n’est pas une affaire de naïveté. C’est une affaire de codes locaux.
Et ces codes ne s’apprennent pas dans un guide PDF.
Ils se transmettent. En confiance. En proximité. Par réseau.
Pour mon projet immobilier, j'ai mis 2 à 3 ans avant de trouver le bon partenaire.
👉Dans ma lettre privée, je fais quelques épisodes sur ce projet immobilier si vous voulez en savoir plus.