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Immobilier, héritage, placements, transmission J'ai grandi à Dakar, une ville de tous les possibles. A Dakar, il est impossible de savoir qui est réellement fortuné. Les grandes familles, on les croise au lycée Mermoz lorsque les parents viennent chercher leurs enfants. A Dakar, ceux qu'on voit ne sont pas les détenteurs du pouvoir dakarois.Aux Almadies comme ailleurs, les fortunes visibles ne sont souvent que la partie émergée d’un édifice silencieux. Derrière les façades blanches, les portails opaques et les prénoms récurrents dans les cercles, il y a autre chose : une manière de penser l’argent à travers le temps. Une logique patrimoniale plus fine qu’il n’y paraît, à la fois défensive et hautement stratégique.Mais cet article n’a pas pour but de faire l’inventaire des noms connus — plutôt d’en décrypter les mécanismes, les réflexes, les arbitrages. Car les vraies grandes familles ne parlent pas de fortune. Elles parlent de continuité.<h2>&nbsp; 🏛️ 1. L’immobilier comme socle de souveraineté des grandes familles sénégalaises</h2> Posséder un terrain, c’est se placer hors du jeu. Dans les familles sénégalaises établies, l’immobilier n’est pas un placement opportuniste. Il est territorial, émotionnel et souvent rituel.Un terrain acheté aux Almadies en 1980 n’est pas à vendre, même pour dix fois sa valeur. Dans mon cas, la maison familiale est sis aux Mamelles, ce quartier qu'on n'a jamais réussi à qualifier de huppé, cet entre-deux entre Le Ouakam populaire et les Almadies plus feutré. Il n'en demeurre pas moins que le coefficient multiplicateur du terrain de la maison familiale est plutôt de l'ordre de 20 en 20 ans.Un terrain ancre un nom, une histoire, une autorité. La majorité des grandes familles ne vendent jamais leurs biens du vivant du patriarche. Elles construisent — parfois inoccupé, parfois trop grand — pour marquer leur présence, même en silence.Parfois elles ne vendent pas, mais elles ne conservent pas non plus. Elles choisissent de faire un partenariat avec un promoteur immobilier par exemple.&nbsp;Ceux qui ne conservent pas sont ceux qui ont rompu avec la stratégie initiale. Soit pour accélérer la multiplication du patrimoine, soit au contraire pour adopter une vie de plaisir non différé, quitte à sacrifier l'outil de génération de richesse. C'est avec cette lecture que l'on sait anticiper le sort des grandes familles sénégalaises.<h2>&nbsp; 💼 2. Des placements discrets, parfois étonnants</h2> Contrairement à ce que l’on imagine, les grandes familles sénégalaises ne placent pas toutes leur argent dans des banques suisses ou dans des actions cotées.Certaines préfèrent des entreprises de distribution locales, invisibles, mais génératrices de cash.D'ailleurs, quand vous regardez la liste des grandes richesses sénégalaises, vous constatez aisément que la grande mojorité de leurs entreprises ne sont pas cotées à la BVRM.&nbsp;D’autres investissent dans des écoles privées, des résidences de standing qu’elles n'exploitent pas elles-mêmes, ou encore des hangars industriels. Quelques-unes misent sur les terres agricoles, non pour produire, mais pour les relier à un pouvoir communal ou politique. Il ne s’agit pas d’optimiser des rendements. Il s’agit de contrôler des flux. Et parfois, de protéger un secret.<h2>&nbsp; 👨‍👩‍👧‍👦 3. L’héritage : stratégie ou bombe à retardement ?</h2> La transmission patrimoniale est le point faible des grandes fortunes africaines généralement. Tant que le patriarche vit, tout tient. Mais à sa mort, le gel des comptes, les litiges, les enfants non reconnus ou les héritiers silencieux viennent tout bouleverser.Ceux qui anticipent se reconnaissent à trois détails :<ul><li>Ils nomment très tôt un gestionnaire de confiance, souvent un homme de l’ombre formé dans une grande école. </li><li>Ils mettent en place des structures juridiques simples mais efficaces : GIE, SCI, sociétés écrans, ou fiducies locales. </li><li>Et surtout, ils communiquent en creux, par gestes, par placements, par mises en scène de l’ordre implicite. Ce n’est pas l’argent qu’ils transmettent. C’est une manière de ne pas s’exposer.</li></ul><h2>&nbsp; 🔒 4. La stratégie patrimoniale des grandes familles sénégalaises comme jeu d’influence</h2> Avoir un patrimoine, c’est bien. Mais le faire parler dans les bons cercles, c’est autre chose. Les grandes familles sénégalaises ne se contentent pas de posséder. Elles organisent des récits patrimoniaux.“Ce terrain-là, c’était le cadeau d’un président.” “Cette maison n’a jamais été achetée. Elle a été donnée.” “On ne loue pas. On prête à des amis.” Ces phrases n’apparaissent jamais dans les actes notariés. Mais elles circulent. Elles créent du respect, ou de la distance. Et c’est souvent tout ce qui compte.<h2>&nbsp; 🔑 Conclusion : La fortune n’est pas ce que vous croyez</h2> On confond souvent richesse et patrimoine. Mais ce que les grandes familles sénégalaises ont compris depuis longtemps, c’est que l’argent seul ne suffit pas. Il faut le cacher, l’attacher à un territoire, le relier à une mémoire, et surtout : le faire durer.&nbsp; 👉 <a data-mce-href="https://almadies.sn/la-lettre-privee" href="https://almadies.sn/la-lettre-privee">Dans La Lettre Privée</a>, je vous explique comment je m'inspire de ces grandes familles pour faire grossir mon patrimoine immobilier familial à très grande vitesse.Souhaitez-vous la recevoir ?🔐 <a data-mce-href="https://almadies.sn/la-lettre-privee" href="https://almadies.sn/la-lettre-privee">REJOIGNEZ LA LETTRE PRIVEE</a>

La stratégie patrimoniale des grandes familles sénégalaises

Barman prépare un cocktail en boîte de nuit.

A chaque fois que j'atterris à l'aéroport de Diass, je parcours les quelques dizaines de km vers Dakar en me posant la question : qui est ce qui décide vraiment dans cette ville ? Pouvoir, loyauté, influence : ce que révèlent les clubs où l’on ne vous invite pas.<h2>Ce que cachent vraiment les cercles privés à Dakar</h2> Il y a Dakar, et il y a le vrai Dakar — celui que l’on ne voit qu’à travers les portes closes. Dans cette capitale à l’élégance feutrée, les décisions les plus structurantes ne se prennent ni au ministère, ni dans les tours vitrées, mais dans des cercles invisibles, informels ou verrouillés par les liens du sang, de l’école ou de la dette ancienne.Quand on parle de cercles privés à Dakar, on pense trop souvent à des clubs de sport ou à des salons mondains. On se trompe. Les vrais cercles ne s’affichent pas. Ils fonctionnent à la cooptation, à la fidélité prouvée, et parfois même au secret.Vous ne trouverez pas d'articles sur internet vous faisant un listing des cercles privés. Ici, il n'y a pas de <a data-mce-href="https://chinesebusinessclub.fr/" href="https://chinesebusinessclub.fr/">Chinese Business Club</a> ou de Cercle de l'Union Interalliée. Ou plutôt les QG de leurs équivalents n'est pas affiché.En réalité, il y a 2 phénomènes qui obscurcissent la lecture que je fais des clubs d'affaires dakarois : les clubs d'affaires ne sont pas clairement organisés et leurs adresses ne sont pas figées. Mais ils existent.<h2>&nbsp; Les trois types de cercles privés qui façonnent la capitale</h2><h3> 1. Les cercles d’héritiers silencieux</h3> Souvent issus de familles établies depuis l’indépendance ou bien avant, ils sont les piliers d’un entre-soi qui n’a pas besoin de se revendiquer. On les retrouve autour de dîners restreints, de résidences communes, ou dans les conseils d’administration de sociétés de portefeuille.Ce qui les unit n’est pas une activité visible, mais un carnet d’adresses partagé — et parfois des contentieux enterrés. Leur loyauté ne se monnaye pas : elle s’hérite, ou se mérite.<h3>2. Les cercles de pouvoir transversal</h3> Moins familiaux, plus fonctionnels, ces cercles réunissent hauts fonctionnaires, industriels, banquiers, parfois des diplomates ou des militaires à la retraite. Leur point commun ? Ils prennent rarement la parole publiquement. Mais leur réseau fait ou défait des carrières, accélère des appels d’offres ou verrouille des parcelles.Ils se retrouvent dans certains restaurants précis, autour de clubs informels de lecture ou de sport, parfois même dans des mosquées particulières.<h3>3. Les cercles de la nouvelle influence</h3> Jeunes, connectés, souvent revenus de l’étranger, ils ne sont pas encore aux manettes, mais ils avancent. Les liens se créent autour de projets tech, de réseaux d’investisseurs diasporiques, ou d’écoles de commerce. Ils organisent des retraites discrètes à Popenguine, des clubs de lecture, ou des fonds d’investissement entre amis.Ce sont les cercles les plus instables — et donc les plus stratégiques à observer.<h2>&nbsp; Pourquoi ces cercles comptent plus que les titres</h2> Dans un pays où l’État est à la fois central et poreux, où la confiance passe avant le contrat, ces cercles remplacent les institutions. Ce sont eux qui garantissent un remboursement, qui accélèrent une autorisation, ou qui évitent un article dans la presse.On entre rarement dans un cercle. On y glisse, par capillarité, après avoir prouvé qu’on ne trahira pas. Un investisseur avisé ne regarde pas seulement un business plan, il demande : “qui est derrière ?” et surtout : “à qui cette personne peut-elle téléphoner à minuit ?”<h2>&nbsp; Comment repérer les signes d’un cercle en action</h2> Des tables toujours occupées dans certains restaurants… mais dont on ne connaît aucun des convives. Un même nom qui revient dans plusieurs projets sans jamais apparaître publiquement. Des silences persistants autour de certains noms, même en privé. Une capacité à faire tomber un mur administratif… sans contact affiché. &nbsp; Les cercles ne s’achètent pas. Ils se méritent. Vous pouvez avoir l’argent, l’expertise, le dossier parfait. Cela ne suffit pas à ouvrir les bonnes portes à Dakar. Ce qu’il vous faut, c’est un passeur. Un tiers crédible, respecté, discret, qui dira “il est avec moi”. Ce jour-là, les règles changent.Mais ce jour-là ne vient qu’une fois.&nbsp; 👉 <a data-mce-href="https://almadies.sn/la-lettre-privee" href="https://almadies.sn/la-lettre-privee">REJOIGNEZ LA LETTRE PRIVEE</a> pour en savoir davantage

Les cercles privés qui comptent vraiment à Dakar

Pile de lingots d’or cachés sous des planches de parquet. Illustration du concept de cachettes secrètes pour l’argent et les biens dissimulés

En grandissant aux Mamelles, je n'ai jamais réussi à comprendre qui dans le quartier était plutôt riche, vraiment riche ou extrêmement fortuné.&nbsp;👉A Dakar, il y a une sorte d'illisibilité des flux d'argent. En particulier aux Almadies.<figure id="figure-8mxtoiz5mwmdss10ra"><img id="8mxtoiz5mwmdss10ra" src="https://cdn.durable.co/blocks/28dMzWEgMQXBWT5PfIcvNnXco3lXGuBDx8MhwceepcLJBFu2eKaAFRgQnTCXk8Kh.jpg" alt="flux d'argent invisible almadies" title="flux d'argent invisible almadies" class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: center center;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://cdn.durable.co/blocks/28dMzWEgMQXBWT5PfIcvNnXco3lXGuBDx8MhwceepcLJBFu2eKaAFRgQnTCXk8Kh.jpg" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9; object-position: center center;"></figure> Je pouvais constater que tel ami vivait dans une somptueuse villa avec piscine, achetée ou construite par ses parents, sans crédit bancaire. Mais je savais aussi qu'une autre partie de sa famille vivait dans un autre quartier bien moins huppé, presque dans la pauvreté. Cet ami n'avait pas les manières des gens fortunés, mais il avait tous les biens matériels qu'il désirait, et surtout je voyais que le chauffeur de ses parents l'amenait&nbsp; à l'école et revenait le chercher après l'école.&nbsp;Ceci m'a toujours fasciné à Dakar, donc j'ai grandi en essayant d'affiner ma lecture. D'où cet article.Aux Almadies, on peut observer des grosses voitures, des villas en hauteur, des piscines au sel… mais cela ne dit pas d'où vient l'argent et où va l’argent. L’argent visible est souvent un écran. Une façade sociale. Ce qui compte, ce sont les flux. Lents, silencieux, bien orientés. Ceux que les bilans ne montrent pas. Ceux qu’on capte seulement si on observe longtemps.<h2>Ce qui circule sans qu’on le dise : les 4 flux majeurs</h2><h3> 1. L’argent des anciens, réinjecté discrètement dans la pierre</h3> Une partie des Almadies est construite sur des terrains hérités des années 1980.Aujourd’hui, les héritiers — souvent discrets, mais bien formés — rénovent, densifient, et repositionnent.Vous ne verrez jamais une annonce en ligne. Mais vous verrez un mur tomber, un studio s’ajouter derrière une villa, ou un promoteur changer de registre.✅ C’est l’argent patrimonial qui revient sur place. Non pas pour revivre ici, mais pour tenir le quartier.👉Ma soeur et moi avons par exemple un terrain de 350 m2 aux Mamelles, hérité de Feu notre père, qui l'avait acquis dans les années 1980, mais qui n'avait construit la maison qu'au début des années 2000. Il y a pour nous la valeur sentimentale de la maison dans laquelle nous avons, en partie, grandi. Mais il y a aussi une certaine réalité, et un désir de continuer à faire grossir le patrimoine.&nbsp;👉<a data-mce-href="https://almadies.sn/la-lettre-privee" href="https://almadies.sn/la-lettre-privee">DANS LA LETTRE PRIVEE</a>, vous saurez tout de notre stratégie, que nous avons mis 3 ans à bâtir, entre attachement émotionnel et désir de bâtir plus afin d'honorer la mémoire de notre père.<h3>2. Les flux de la diaspora haut de gamme</h3> ❌Je ne parle pas des transferts Western Union ou Orange Money. Quoique je pourrais faire un article entier sur ce phénomène, qui doit être mieux organisé, mieux orienté pour être injecté dans l'économie productive. ✅Je parle des virements d’un compte à Genève vers un notaire à Dakar. Ou des investissements masqués sous forme de SCI (Société Civile Immobilière), d’achats par prête-noms ou d’apports en capital dans des holdings familiales.✅Je parle de la diaspora qui n’investit pas pour louer. mais qui investit pour exister dans l’organigramme symbolique du quartier.Un duplex vide avec vue mer ? C’est peut-être un actif d’influence.<h3>3. Les flux des marchés publics qui ne disent pas leur nom</h3> Certains chantiers démarrent du jour au lendemain, sans permis affiché, sans bruit médiatique. Ce sont des résidences financées par les fruits indirects des contrats publics. Le quartier fonctionne alors comme une zone de conversion de marchés en patrimoine privé.Le rythme, les matériaux, les sociétés impliquées en disent long. 👉Un projet qui va vite, mais sans logo ni affichage, est un signal.Si vous êtes un vrai entrepreneur, vous savez que la discrétion peut être un frein à la vente, et vous savez que vous devez avant tout vendre. Je parle ici d'autre chose. Ceux qui savent savent.&nbsp;<h3>4. Les flux liés aux réseaux religieux ou coutumiers</h3> Cela ne figure dans aucun plan d’urbanisme. Mais une partie des mouvements de terrain, de location et de rachat dans la zone haute des Almadies s'explique par des appartenances invisibles :<ul><li>Une confrérie. </li><li>Une famille maraboutique. </li><li>Un ancien réseau coutumier de Ngor ou de Yoff.</li></ul>Ces flux sont lents, puissants et silencieux. Et quand ils s’activent, une villa peut être rachetée en 24 heures… sans même passer sur le marché.<h2>&nbsp; Pourquoi l’argent qui compte ne s’annonce jamais</h2> Ce que les Almadies enseignent, c’est que le vrai pouvoir n’achète pas, il réalloue. Il ne surpaye pas, il sécurise. Et surtout : il ne parle pas d’argent, mais il le fait parler.✅Dans ce quartier, les flux visibles sont souvent les plus faibles. C’est autour des maisonnettes jamais à vendre, des piscines jamais remplies, ou des bureaux jamais utilisés que se jouent les choses importantes.&nbsp; 👉 <a data-mce-href="https://almadies.sn/la-lettre-privee" href="https://almadies.sn/la-lettre-privee">Dans un des épisodes de La Lettre Privée</a>, je vous partage le profil des acheteurs dans un projet immobilier. Vous serez surpris de savoir qui achète vraiment, en cash. 👉 <a data-mce-href="https://almadies.sn/la-lettre-privee" href="https://almadies.sn/la-lettre-privee">CLIQUEZ ICI POUR DECOUVRIR LA LETTRE PRIVEE</a>

L’argent invisible : comprendre les flux qui façonnent les Almadies

Maison de banlieue sur une journée ensoleillée

<h2>Une façade n’est jamais neutre</h2>Aux Almadies, la façade ne protège pas. Elle annonce. Elle ne dit pas « voici ma maison », mais « voici ma place dans l’écosystème social et économique de ce quartier ». Un portail bien choisi, un revêtement discret, une absence de sonnette : tout cela parle. Ce que certains prennent pour du design n’est, en réalité, qu’un langage.<h2>Façade : le vrai seuil de pouvoir aux Almadies</h2> Selon une étude menée par l’Université Laval sur les habitations dakaroises, la façade agit comme une interface sociale entre sphère privée et sphère publique. Dans les quartiers ordinaires, elle sépare. Aux Almadies, elle filtre. Elle hiérarchise.Un mur lisse, beige, surélevé d’une demi-marche : c’est peut-être la maison d’un ancien ministre à la retraite. Un portail en acier noir mat, sans aucune caméra apparente : sûrement un entrepreneur dont le nom circule moins que ses avoirs. L’asymétrie du langage est totale. Le vrai luxe ici, c’est l’illisibilité.<h2>L’architecture comme art de la retenue</h2> Contrairement aux villas d’autres zones de Dakar (Ngor, Ouakam, Sacré-Cœur), les façades des Almadies obéissent à une logique d’effacement stratégique. Pas d’écritures ostentatoires. Pas de balcons ouverts. Peu de couleurs.Une maison conçue par un cabinet sénégalais inspiré du brutalisme contemporain utilisait, par exemple, des briques de terre compressée pour une façade presque invisible depuis la rue. L’effet recherché : être vu sans qu’on s’arrête, compris sans qu’on interroge.La façade y devient signature inversée : elle affirme une présence tout en s’effaçant du paysage.<h2>3 indices qui ne trompent pas (si vous savez regarder)</h2> 1. La nature du portail Un portail plein, sans jour ni fente, indique un rapport à la protection maximale — souvent associé à des familles ayant connu la notoriété ou le pouvoir politique. Un portail grillagé en acier galvanisé : l’occupant veut voir sans être vu, tout en signalant qu’il n’a rien à cacher.2. La gestion du jardin visible Un jardin tropical exubérant et maîtrisé, visible depuis la rue, n’est jamais laissé au hasard. C’est souvent l’œuvre d’un architecte paysagiste recruté en amont, preuve que le budget global excède largement celui affiché par la simple façade.3. L’usage des matériaux silencieux Pierre naturelle, enduit brut, bois discret… L’usage de matériaux exigeants mais non brillants révèle un rapport mature à l’argent : celui qui n’a plus besoin de prouver.<h2>Ce que disent les architectes</h2> Un architecte sénégalais interrogé dans le cadre d’une recherche universitaire déclarait :“Une façade à Dakar est politique. Aux Almadies, elle devient stratégique. Elle dit au passant : ‘Je suis là, mais vous n’avez pas à entrer.’” Cette approche, partagée par des ateliers comme BenKhoud, Architectes Sans Frontières ou encore les agences de construction premium, montre que l’investissement dans la façade n’est pas une dépense. C’est une carte de visite invisible, conçue à trois niveaux : technique, symbolique, et relationnel.<h2>&nbsp; Pourquoi les façades comptent aux Almadies</h2> Dans les prochains mois, certains murs changeront. Des portails seront repeints. Des clôtures tomberont. C’est souvent un signe avant la vente, la construction ou la transmission successorale.Ce que les Almadies ne disent pas dans les actes notariés, leurs façades l’annoncent parfois à l’avance.&nbsp; 👉 Et <a data-mce-href="https://almadies.sn/la-lettre-privee" href="https://almadies.sn/la-lettre-privee">dans La Lettre Privée﻿</a>, je vous partage ce type de lecture subtile.&nbsp;👉 <a data-mce-href="https://almadies.sn/la-lettre-privee" href="https://almadies.sn/la-lettre-privee">DECOUVREZ LA LETTRE PRIVEE</a>

Ce que révèlent les façades des Almadies

Femme ingénieur industriel programmant un bras robotique dans une usine

Industrialisation du Sénégal : on y croit ?

Paysage urbain dense de Dakar, Sénégal par un après-midi ensoleillé - Portrait réalisé

Il y a, à Dakar, une distorsion de la réalité entre des niveaux de prix Airbnb très élevés et un niveau de service encore un peu faible. 👉C'est cela le GAP marché à combler pour faire de la téranga sénégalaise une hospitalité rentable et s'imposer sur le marché de la courte durée.Dans une capitale où les prix de l’immobilier flambent et où les hôtels se remplissent plus qu’ils ne se renouvellent, la location courte durée est devenue un art… pour ceux qui savent faire de leur maison une adresse.Mais transformer un bien immobilier en expérience haut de gamme — rentable et discrète — demande bien plus qu’une bonne literie et une serrure connectée.<figure id="figure-vdl76dlebgmdsw76ps"><img id="vdl76dlebgmdsw76ps" src="https://media.gettyimages.com/id/1443076766/fr/photo/louer-mot-au-format-3d-sur-des-piles-de-pi%C3%A8ces-sur-le-fond-de-la-maison.jpg?b=1&amp;s=2048x2048&amp;w=0&amp;k=20&amp;c=JT3Gv0EvZsfZkzTa-_fwiHdlKlD5yDbodUbPf8bgIIg=" alt="location courte durée à Dakar" title="location courte durée à Dakar" class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: center center;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="" data-positionx="null" data-positiony="null" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://media.gettyimages.com/id/1443076766/fr/photo/louer-mot-au-format-3d-sur-des-piles-de-pi%C3%A8ces-sur-le-fond-de-la-maison.jpg?b=1&amp;s=2048x2048&amp;w=0&amp;k=20&amp;c=JT3Gv0EvZsfZkzTa-_fwiHdlKlD5yDbodUbPf8bgIIg=" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9; object-position: center center;"></figure><h2>Pourquoi l'investissement dans la location courte durée à Dakar explose</h2> Depuis 2018, Dakar connaît une transformation silencieuse : diplomates, consultants internationaux, diaspora, investisseurs africains en transit… tous veulent un lieu intime mais connecté, luxueux sans ostentation, sécurisé sans être isolé. La location courte durée — lorsqu’elle est pensée pour eux — devient plus rentable que la longue durée, et infiniment plus valorisante.Le marché est pour l'instant propice, mais cette rentabilité n’est ni garantie, ni automatique.<h2>&nbsp; Les erreurs d'investissement dans la location courte durée à Dakar</h2><figure id="figure-ej4pe7vewmdswb77d"><img id="ej4pe7vewmdswb77d" src="https://media.gettyimages.com/id/1340586279/fr/photo/erreurs-%C3%A0-%C3%A9viter-mots-dans-un-carnet-blanc-sur-le-fond-dun-carnet-noir-avec-un-stylo.jpg?b=1&amp;s=2048x2048&amp;w=0&amp;k=20&amp;c=OTBpU2_w5w2Bx9VGwra9UgTYaIOk0eHzTy5fz3AHhhY=" alt="erreurs d'investissement location courte durée à Dakar" title="erreurs d'investissement location courte durée à Dakar" class="object-cover bg-gray-100 rounded-2xl md:rounded-3xl lg:rounded-4xl" style="aspect-ratio: 16/9; object-position: undefined undefined;" data-corners="default" data-aspect="16:9" data-caption="" data-positionx="undefined" data-positiony="undefined" data-fullwidth="false" data-mce-src="https://media.gettyimages.com/id/1340586279/fr/photo/erreurs-%C3%A0-%C3%A9viter-mots-dans-un-carnet-blanc-sur-le-fond-dun-carnet-noir-avec-un-stylo.jpg?b=1&amp;s=2048x2048&amp;w=0&amp;k=20&amp;c=OTBpU2_w5w2Bx9VGwra9UgTYaIOk0eHzTy5fz3AHhhY=" data-mce-style="aspect-ratio: 16/9; object-position: undefined undefined;"></figure> Trop de propriétaires abordent la courte durée comme un bricolage temporaire. Résultat : 5 erreurs courantes qui transforment un projet prometteur en cauchemar logistique.❌ Erreur n°1 : confondre Airbnb et luxe discret Une literie confortable ne suffit pas. La clientèle ne veut pas seulement dormir. Elle veut appartenir. Votre bien doit raconter une histoire.❌ Erreur n°2 : mal calculer ses charges Les charges à prendre en compte sont : la gestion locative (selon votre profil d'investisseur, celle-ci oscille entre 3% des loyers si vous gérez vous-même et 15% des loyers si vous déléguez à 100%), l'imposition (5 à 10%), les charges de copropriété (si vous proposez du haut de gamme, avec ascenseur, piscine, gardiennage 24h sur 24, salle de sport) et les provisions de vieillissement du bien (au bout de 10 ans de construction, vous commencerez à dépenser tous les ans une somme d'argent pour maintenir le bien en bon état).👉Un investisseur prudent prévoit aussi que différentes taxes peuvent arriver, du type taxe foncière ou d'habitation, ou équivalent. Les gouvernements à venir chercheront nécessairement (sauf exception libérale) à élargir les assiettes fiscales et à trouver de nouvelles sources de revenus fiscaux. Dans un climat où se loger à Dakar devient compliqué, les premiers visés seront les investisseurs qui n'alimentent pas le marché du logement de familles.&nbsp;❌ Erreur n°2 : sous-traiter à bas coût Une conciergerie médiocre coûtera plus que des frais fixes : elle tue la réputation invisible de votre bien. L'évolution naturelle est que le marché devient mature avec le temps, et votre rentabilité baissera avec le temps si vous ne soignez pas vos avis. Ceux-ci passe par une gestion opérationnelle, donc par la conciergerie.❌ Erreur n°3 : meubler comme chez soi L’élégance d’un lieu, c’est souvent ce qu’on choisit de ne pas y mettre. Et cela, les dakarois ne l'ont pas encore compris. Je vois encore tro de "kitsch" dans les locations meublées courte durée.&nbsp;❌ Erreur n°4 : croire que “vue sur mer” suffit À Dakar, la mer est un critère d’appel. Mais le voisinage, l’accès, la lumière et le sentiment d’isolement maîtrisé font le vrai prestige.❌ Erreur n°5 : négliger l’aspect juridique et fiscale Contrat de location meublée, fiscalité locale, taxe de séjour, enregistrement — autant de détails qui deviennent des épines s’ils sont ignorés.<h2>&nbsp; Comment créer un bien meublé irrésistible en courte durée</h2> Voici ce qui distingue les biens qui tournent à 80-90 % d’occupation annuelle des autres :✅ Une adresse racontable : Almadies, Point E, Mamelles Ouest, Fann Résidence, Ngor Virage, Mermoz, Sacré-coeur. Pas seulement un quartier : un imaginaire.✅ Une mise en scène maîtrisée : mobilier épuré, matière noble, un parfum discret, un livre posé au bon endroit. Tout compte.✅ Un profil client défini : diplomate solo ? local aisé ? couple de la diaspora ? nomade digital haut de gamme ? Votre bien ne peut pas plaire à tout le monde. C’est même ce qui le rend désirable.✅ Une logistique invisible : accueil, ménage, maintenance. Si votre client sent l’effort, c’est que vous avez raté l’essentiel. C'est ici que la plupart des hôtes n'ont pas encore compris le vrai sens du service à Dakar.<h2>&nbsp; Se démarquer par le haut de gamme ou viser le rendement locatif ?&nbsp;</h2> Choisissez les deux. Louer en courte durée peut vous rapporter entre 2 à 3 fois plus que la location longue… à condition que le bien ait une âme. Et une âme, cela se construit — parfois même avec moins de mètres carrés.Mais ne vous y trompez pas. La location haut de gamme à Dakar est aussi une stratégie de positionnement. C’est une manière de montrer que l’on appartient à une classe d’investisseurs qui savent ce que les autres ne voient pas.<h2>Les prix et le taux d'occupation en courte durée&nbsp;</h2>L'élément le plus important est le prix à la nuitée. Le 2ème élément est le taux d'occupation.&nbsp;Concernant les prix, vous ne pouvez pas décider des prix vous-mêmes : faites une étude de marché en regardant sur différentes périodes les biens disponibles sur airbnb.&nbsp;✅Vous pouvez utiliser également le site <a data-mce-href="https://www.airdna.co/" href="https://www.airdna.co/">airdna.com</a> avec votre adresse pour avoir une estimation moyenne.&nbsp;Consolidez les données en fonction des prestations proposées. par exemple : un appartement de 2 chambres salon bien travaillé au pied du phare des Mamelles avec vue sur la mer, dans une résidence avec piscine, salle de sport, gardiennage et surveillance 24h sur 24 aura un taux d'occupation de 80% très facilement avec un prix moyen sur l'année de 80-100 euros la nuit.&nbsp;Le même appartement 500 m plus loin vers Ouakam sans la piscine et/ou la vue mer verra son prix et/ou son taux d'occupation réduit de 30 à 40%, même s'il reste rentable : l'étude de marché devra vous donner la réponse.&nbsp; 👉 <a data-mce-href="https://almadies.sn/la-lettre-privee" href="https://almadies.sn/la-lettre-privee">DANS LA LETTRE PRIVEE</a> Je vous livre une analyse détaillée du marché autour des Almadies et des Mamelles. Je vous amène dans quelques coulisses de mon propre projet immobilier. → <a data-mce-href="https://almadies.sn/la-lettre-privee" href="https://almadies.sn/la-lettre-privee">REJOIGNEZ LA LETTRE PRIVEE</a>

Les Clés des Almadies

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